Ο τραπεζικός δανεισμός με προσημείωση ακινήτου: δικαιώματα και προνόμια του πιστωτικού ιδρύματος

Της κ. Ελένης Τσουκνίδα

Νομική Σχολή Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης

I.   Εισαγωγικές Παρατηρήσεις

Τόσο η εξασφάλιση του πιστοδότη όσο και η μέριμνα για τον πιστολήπτη αποτελούν σημαντικό στόχο για κάθε πιστωτικό σύστημα, αλλά και για κάθε έννομη τάξη εν γένει[1]. Η ανάγκη αμφίπλευρης κάλυψης των συμφερόντων των ανωτέρω προσώπων (πιστοδότη και πιστολήπτη) που άλλοτε συμπλέουν και συχνά συγκρούονται έχει οδηγήσει στην εγκαθίδρυση ενός εξασφαλιστικού συστήματος, κυρίαρχο ρόλο στον οποίο διαδραματίζει η έννοια της ασφάλειας ή εξασφάλισης[2]. Ως τέτοια νοείται η θέση στη διάθεση του πιστοδότη των κατάλληλων περιουσιακών στοιχείων, στα οποία μπορεί να προσφύγει, στην περίπτωση που η πιστωτική σχέση προσλάβει ανώμαλη πορεία[3]. Υπάρχουν διάφορες μορφές ασφάλειας, οι κυριότερες εκ των οποίων είναι οι προσωπικές, δηλαδή οι θεσμοί του συνοφειλέτη (άρθρο 477 του ΑΚ) και του εγγυητή (άρθρο 847 του ΑΚ) και οι εμπράγματες, στις οποίες περιλαμβάνονται το ενέχυρο και η υποθήκη. Μεταξύ των δύο αυτών κατηγοριών προτιμώνται περισσότερο οι δεύτερες, καθώς θεωρούνται ισχυρότερες έναντι των πρώτων[4].

Βασικό θεσμό εμπράγματης ασφάλειας, στον οποίο καταφεύγει, μεταξύ άλλων, και το πιστωτικό ίδρυμα για τη χορήγηση πίστωσης, αποτελεί και η προσημείωση υποθήκης, η οποία στηρίζεται στην υποθήκη, αποτελώντας κατ’ ουσίαν μία «προϋποθήκη»[5] και παράλληλα, ένα ασφαλιστικό μέτρο κατ’ άρθρο 706 του ΚΠολΔ. Κάτωθι, επιχειρείται, αρχικά, η εννοιολογική οριοθέτηση της προσημείωσης υποθήκης και η παρουσίαση των προϋποθέσεων εγγραφής της από το πιστωτικό ίδρυμα. Τέλος, θα αναφερθούν τα προνόμια που αυτή παρέχει στο πιστωτικό ίδρυμα, σε περίπτωση έναρξης αναγκαστικής εκτέλεσης κατά του αφερέγγυου πιστολήπτη, καταλήγοντας εν τέλει στα πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα που η εγγραφή της παρέχει.

II.    Εννοιολογική οριοθέτηση της προσημείωσης υποθήκης και οι προϋποθέσεις σύστασής της

Για την εγγραφή υποθήκης από το πιστωτικό ίδρυμα απαραίτητη προϋπόθεση, μεταξύ άλλων, αποτελεί, σύμφωνα με το άρθρο 1260 του ΑΚ[6], και η ύπαρξη τίτλου που χορηγεί τέτοιο δικαίωμα. Οι τίτλοι διακρίνονται σε τρία είδη και συγκεκριμένα, στον νόμιμο τίτλο, που παρέχεται με ειδική διάταξη νόμου για συγκεκριμένους δανειστές και για συγκεκριμένες κατηγορίες απαιτήσεων[7], στον δικαστικό, που προϋποθέτει την ύπαρξη τελεσίδικης δικαστικής απόφασης που επιδικάζει την απαίτηση[8] και τέλος, στον δικαιοπρακτικό, ο οποίος παρέχεται με δικαιοπραξία του ίδιου του οφειλέτη είτε τρίτου προσώπου που έχει στην κυριότητα το ακίνητο και το επιβαρύνει με υποθήκη υπέρ του οφειλέτη[9]. Ωστόσο, όταν ο δανειστής δεν έχει τίτλο για την εγγραφή υποθήκης, υφίσταται ο κίνδυνος ο οφειλέτης να απαλλοτριώσει την περιουσία του, να καταχρεωθεί ή να παραχωρήσει υποθήκη σε άλλο δανειστή[10]. Τη λύση, λοιπόν, για την περίπτωση της αποτελεσματικής προστασίας του δανειστή, που στερείται τίτλου για την εγγραφή υποθήκης, προσφέρει ο θεσμός της προσημείωσης υποθήκης[11]. Πέραν αυτού, η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης, αντί για υποθήκη, προτιμάται συχνότερα από τα τραπεζικά ιδρύματα, διότι αφ’ ενός η εγγραφή της έχει χαμηλότερο κόστος, αφ’ ετέρου μπορεί να τραπεί σε υποθήκη, η οποία θεωρείται ότι υπάρχει αναδρομικά από την ημέρα εγγραφής της προσημείωσης και όχι από την ημέρα της τροπής της σε υποθήκη[12]. Τα πιστωτικά ιδρύματα στις περιπτώσεις χορηγήσεων πιστώσεων σε πελάτες τους, διέπονται, πέραν των κοινών διατάξεων του ΑΚ και του ΚΠολΔ, και από το καθεστώς του ν.δ./τος 17.7/13.8.1923, το οποίο διατηρήθηκε σε ισχύ δυνάμει του άρθρου 41 του ΕισΝΑΚ και του άρθρου 52 παρ. 3 του ΕισΝΚΠολΔ. Ωστόσο, η εφαρμογή του ως άνω ν.δ./τος, παρ’ ότι ισχύει για το ενέχυρο και την υποθήκη, δεν επεκτείνεται και στην προσημείωση υποθήκης, συνεπώς όταν η τράπεζα είναι εξασφαλισμένη με προσημείωση δεν μπορεί να εφαρμόσει τις διατάξεις του, αλλά εφαρμόζει τις κοινές διατάξεις του ΑΚ και του ΚΠολΔ. Εξάλλου, κατά το άρθρο 41 του ΕισΝΠολΔ, οι διατάξεις για την υποθήκη που περιέχονται στον ΚΠολΔ εφαρμόζονται και στην προσημείωση υποθήκης, εκτός εάν ορίζεται διαφορετικά.

Σύμφωνα με την κρατούσα σε θεωρία και νομολογία άποψη, προσημείωση υποθήκης ορίζεται ως «προσωρινή» υποθήκη, που τελεί υπό διπλή αναβλητική αίρεση αφ’ ενός της τελεσίδικης επιδίκασης της απαίτησης, αφ’ ετέρου της εμπρόθεσμης τροπής της σε υποθήκη, εντός 90 ημερών από την τελεσιδικία της απόφασης[13]. Ειδικότερα, η σύσταση προσημείωσης υποθήκης προϋποθέτει τα εξής: α) ύπαρξη της ασφαλιζόμενης απαίτησης, β) αντικείμενο προσημείωσης, γ) τίτλο προσημείωσης και δ) εγγραφή στο βιβλίο υποθηκών[14].

Όσον αφορά την πρώτη προϋπόθεση της ασφαλιζόμενης απαίτησης, η τελευταία πρέπει να πηγάζει από έγκυρη έννομη σχέση, στην περίπτωση δε των τραπεζών, αυτή απορρέει από σύμβαση στεγαστικού ή άλλης φύσης δανείου[15] ή από σύμβαση ανοίγματος πιστώσεως[16]. Περαιτέρω, με προσημείωση υποθήκης μπορεί να διασφαλιστεί και η μελλοντική απαίτηση, όπως ρητά ορίζεται στο άρθρο 1258 του ΑΚ σε συνδυασμό με το άρθρο 682 παρ. 1 του ΚΠολΔ. Για τα πιστωτικά ιδρύματα, χαρακτηριστικό παράδειγμα εξασφάλισης με προσημείωση ακινήτου μελλοντικής απαίτησης αποτελεί αυτό του αλληλόχρεου λογαριασμού, ο οποίος ακόμη δεν έχει κλείσει[17]. Επιπλέον αυτών, αναφορικά με τους τόκους της απαίτησης, η οποία εξασφαλίζεται με προσημείωση υποθήκης, επισημαίνεται ότι όταν η προσημείωση εγγράφεται για ορισμένο ποσό, αυτό το ποσό καλύπτει και τους τόκους της ασφαλιζόμενης απαίτησης, αποτελώντας το ανώτατο όριο μέχρι το οποίο η τράπεζα θα ικανοποιηθεί, όταν, όμως, εγγράφεται για ορισμένο ποσό, αλλά με την προσθήκη είτε της λέξης «εντόκως» είτε άλλης παρεμφερούς λέξης, τότε το ασφαλιζόμενο ποσό εκτείνεται και στους τόκους κατά το άρθρο 1289 του ΑΚ[18]. Αρχικά, σύμφωνα με την κρατούσα νομολογία, η οποία παρίστατο προσηλωμένη στην αρχή της δημοσιότητας, οι τόκοι του άρθρου 1289 του ΑΚ προστιθέμενοι στο κεφάλαιο της απαίτησης δεν έπρεπε να υπερβαίνουν την χρηματική ποσότητα κατά το άρθρο 1269 του ΑΚ, δηλαδή το ασφαλιζόμενο με την υποθήκη ποσό κι έτσι, οι επιπλέον τόκοι δεν ασφαλίζονταν με την υποθήκη, έστω κι εάν συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις του άρθρου 1289 του ΑΚ[19]. Ωστόσο, πιο πρόσφατη νομολογία[20] δέχεται πλέον ότι, εάν η υποθήκη και άρα και η προσημείωση υποθήκης έχει εγγραφεί για ορισμένο ποσό ως τοκοφόρο, η υποθήκη και η προσημείωση υποθήκης ασφαλίζει το κεφάλαιο και τους τόκους του άρθρου 1289 του ΑΚ[21].

Στη συνέχεια, όσον αφορά τη δεύτερη προϋπόθεση της σύστασης προσημείωσης υποθήκης, αυτήν του αντικειμένου, το άρθρο 1259 του ΑΚ προβλέπει ότι η υποθήκη, οπότε και η προσημείωση υποθήκης, αποκτάται «σε ακίνητα που μπορούν να εκποιηθούν καθώς και στην επικαρπία τέτοιων ακινήτων, για όσο χρόνο διαρκεί αυτή». Δηλαδή, αντικείμενο της υποθήκης και της προσημείωσης υποθήκης είναι η κυριότητα ή η επικαρπία σε ακίνητο[22]. Από τα οριζόμενα στο άρθρο 1271 του ΑΚ, κατά το οποίο «Είναι άκυρη η εγγραφή υποθήκης από ιδιωτική βούληση εφόσον το ακίνητο δεν ανήκει ήδη κατά το χρόνο εγγραφής σ’ εκείνον που παραχώρησε την υποθήκη…», προκύπτει ότι το ακίνητο πρέπει, κατ’ αρχήν, να ανήκει στην κυριότητα εκείνου που παραχώρησε την προσημείωση υποθήκης[23]. Δηλαδή, το ακίνητο πρέπει να ανήκει είτε στον οφειλέτη της απαίτησης (εν προκειμένω τον πιστολήπτη) ή σε ακίνητο τρίτου, μη ατομικά ενεχόμενου, εφόσον αυτός συναινεί προς τούτο[24].

Ακολούθως, η προσημείωση υποθήκης εγγράφεται κατόπιν δικαστικής απόφασης (άρθρο 1274 του ΑΚ), η οποία εκδίδεται κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων (άρθρο 706 του ΚΠολΔ). Για την έκδοση της δικαστικής απόφασης, ο δανειστής υποβάλλει αίτηση στο αρμόδιο Δικαστήριο, που πλέον, κατ’ άρθρο 683 περ. 3 του ΚΠολΔ, είναι το Ειρηνοδικείο. Το Δικαστήριο κάνει δεκτή την αίτηση, εφόσον πιθανολογείται η ύπαρξη της απαίτησης που πρόκειται να ασφαλιστεί και επικείμενος κίνδυνος ή επείγουσα περίπτωση[25]. Περαιτέρω, απαραίτητη αρνητική προϋπόθεση για την αποδοχή της αίτησης είναι να μην έχει ο δανειστής-πιστώτρια τράπεζα τίτλο για την εγγραφή υποθήκης, διότι στην περίπτωση αυτή η αίτηση απορρίπτεται λόγω έλλειψης εννόμου συμφέροντος του αιτούντος δανειστή[26]. Ειδικά όσον αφορά τα πιστωτικά ιδρύματα, όταν η ασφάλεια έγκειται σε προσημείωση υποθήκης, εγγράφεται τάχιστα με δικαστική απόφαση, κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων[27], κατόπιν συναίνεσης του πιστολήπτη ή του τρίτου που είναι κύριος του ακινήτου[28], προκειμένου να προχωρήσει η διαδικασία της εκταμίευσης του δανείου («συναινετική» εγγραφή προσημείωσης υποθήκης). Δηλαδή, στην πράξη ο δανειστής (τράπεζα) και ο οφειλέτης προσέρχονται εκουσίως στο Δικαστήριο, κατ’ άρθρο 687 παρ. 2 του ΚΠολΔ, και με τη συναίνεσή τους προκαλούν την έκδοση απόφασης για την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης, με αποτέλεσμα συχνά να γίνεται λόγος για «συναινετική» προσημείωση[29]. Τούτο εισάγει τον προβληματισμό περί του εάν η πρακτική αυτή συμβαδίζει με τη φύση της προσημείωσης υποθήκης ως ασφαλιστικού μέτρου, που εξαιρείται της ιδιωτικής αυτονομίας και αποκλείεται να συσταθεί με συμφωνία των ενδιαφερομένων, διότι μια τέτοια συμφωνία και δη δεσμευτική για το Δικαστήριο, θα μετέτρεπε την προσημείωση υποθήκης από ασφαλιστικό μέτρο σε μέτρο ρυθμιστικό της εκουσίας δικαιοδοσίας[30]. Γι’ αυτό, όπως γίνεται δεκτό, και κατά την ως άνω ακολουθούμενη τακτική από πιστωτικά ιδρύματα και οφειλέτες, η σχετική δικαστική απόφαση δεν στηρίζεται κατά κυριολεξία στη συναίνεση των μερών, αλλά στην ομολογία (άρθρο 352 του ΚΠολΔ) εκ μέρους του καθ’ ου η αίτηση των πραγματικών περιστατικών που αποτελούν τις προϋποθέσεις για την αιτούμενη προσημείωση[31] ή στην αποδοχή (άρθρο 298 του ΚΠολΔ) της αίτησης[32]. Κατ’ εξαίρεση στον εν λόγω κανόνα εγγραφής προσημείωσης δυνάμει δικαστικής απόφασης, υπάρχει και η δυνατότητα εγγραφής με βάση διαταγή πληρωμής, κατ’ άρθρο 724 παρ. 1 του ΚΠολΔ. Η τελευταία δεν αποτελεί δικαστική απόφαση, αλλά εκτελεστό τίτλο.

Τέλος, κατά το άρθρο 1276 του ΑΚ, η προσημείωση εγγράφεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και ήδη Κτηματολογικό Γραφείο όπως η υποθήκη, με τη μνεία όμως ότι προσημειώνεται. Η προσημείωση συνίσταται και υπάρχει μόνο από την ημέρα εγγραφής της στο βιβλίο υποθηκών ή καταχώρισής της στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, μέσω δε της εγγραφής στο δημόσιο βιβλίο εξυπηρετείται η απαραίτητη δημοσιότητα, με την πληροφόρηση των τρίτων ότι υφίσταται η προκείμενη επιβάρυνση του ακινήτου. Εάν υπάρχει κι άλλο εμπράγματο βάρος στο συγκεκριμένο ακίνητο, ισχύει η αρχή της χρονικής προτεραιότητας (1300 ΑΚ[33]).

III.   Η θέση του πιστοδότη μετά την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης – Διάφορες περιπτώσεις

Στο παρόν κεφάλαιο, κρίνεται σκόπιμο να διαχωριστούν, αρχικά, δύο περιπτώσεις, εκείνη που η δανειακή σχέση θα εξελιχθεί ομαλά έως την πλήρη εξόφληση και εκείνη που ο οφειλέτης θα βρεθεί σε αδυναμία καταβολής του οφειλόμενου ποσού ή θα αποδειχθεί αφερέγγυος.

Στην πρώτη περίπτωση, που η δανειακή σχέση εξελιχθεί ομαλά και η οφειλή από το δάνειο εξοφληθεί, η προσημείωση υποθήκης δεν τρέπεται σε υποθήκη και μπορεί να εξαλειφθεί, ώστε το ακίνητο να καταστεί ελεύθερο από κάθε βάρος και εξασφάλιση. Σύμφωνα με το άρθρο 1330 του ΑΚ, η προσημείωση εξαλείφεται: α) με τη συναίνεση της δανείστριας τράπεζας, η οποία παρέχεται όπως και για την εξάλειψη υποθήκης, δηλαδή με μονομερή συμβολαιογραφική δήλωση, β) εάν προσαχθεί απόφαση που ανακαλεί την απόφαση που είχε διατάξει την εγγραφή της ή απόφαση που διατάζει την εξάλειψή της. Στην πράξη, η διαδικασία της «συναινετικής» εξάλειψης γίνεται ενώπιον του Δικαστηρίου, που είχε διατάξει την εγγραφή της, κατόπιν αίτησης του οφειλέτη. Με την αίτηση ζητείται η έκδοση δικαστικής απόφασης, η οποία διατάζει την ανάκληση της απόφασης εγγραφής της προσημείωσης από το ακίνητο και την εξάλειψη αυτής, η δε πιστώτρια τράπεζα (δανειστής), εφόσον έχει εξοφληθεί η απαίτηση, συνομολογεί την εξόφληση ενώπιον του Δικαστηρίου. Κατόπιν αυτών, και μετά την προσκομιδή των οικείων δικαιολογητικών από τον οφειλέτη ενώπιον του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου ή/και Κτηματολογικού Γραφείου, η προσημείωση εξαλείφεται, δηλαδή η προσημείωση διαγράφεται από το βιβλίο υποθηκών ή/και από τα κτηματολογικά φύλλα[34].

Στην περίπτωση, όμως, που η δανειακή σχέση δεν εξελιχθεί ομαλά και σύμφωνα με τους όρους της δανειακής σύμβασης, η πιστώτρια τράπεζα, αφού καταγγείλει τη δανειακή σύμβαση, μπορεί είτε να ασκήσει αγωγή ενώπιον του αρμόδιου Δικαστηρίου και να επιτύχει την έκδοση σχετικής απόφασης, είτε, όπως κατά κύριο λόγο γίνεται στην πράξη, να κινήσει την ταχύτερη διαδικασία της έκδοσης διαταγής πληρωμής κατά του οφειλέτη. Από την τελεσιδικία της δικαστικής απόφασης ή της διαταγής πληρωμής, ανάλογα με την οδό που το πιστωτικό ίδρυμα επιλέγει, η τράπεζα έχει προθεσμία 90 ημερών για να τρέψει την προσημείωση υποθήκης σε υποθήκη, με σχετική σημείωση στο βιβλίο υποθηκών ή καταχώριση στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου (βλ. άρθρο 1277 του ΑΚ). Καθώς η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης διατάσσεται ως ασφαλιστικό μέτρο μόνο με την πιθανολόγηση της απαίτησης του δανειστή, η οριστικοποίησή της, δηλαδή η τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, προϋποθέτει τη δημιουργία πλήρους βεβαιότητας σχετικά με την ύπαρξη της απαίτησης[35], γι’ αυτό και απαιτείται, όπως προαναφέρεται, να βεβαιώνεται με τελεσίδικη δικαστική απόφαση. Εξάλλου, θα πρέπει να υπάρχει ταυτότητα της απαίτησης που ασφαλίζεται με προσημείωση με την απαίτηση που ορίζεται στη δικαστική απόφαση ότι ασφαλίζεται υπέρ του προσημειούχου δανειστή. Με τη σύννομη τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, η τελευταία παράγει όλες τις έννομες συνέπειές της αναδρομικά από τον χρόνο εγγραφής της προσημείωσης (άρθρο 1277, εδ. β’ του ΑΚ)[36]. Έτσι, ακόμη κι αν ο οφειλέτης, μετά την εγγραφή της προσημείωσης, μεταβιβάσει το βεβαρημένο ακίνητο σε τρίτο, η τροπή σε υποθήκη ισχύει και κατ’ αυτού. Αντιθέτως, εάν μέσα στην ως άνω προθεσμία των 90 ημερών από την τελεσίδικη απόφαση που επιδικάζει την απαίτηση, δεν γίνει η τροπή της σε υποθήκη, επέρχεται αυτοδικαίως η απόσβεση της προσημείωσης, όπως ορίζεται στο άρθρο 1323 περ. 2 του ΑΚ[37]. Εάν δε η σχετική σημείωση στο βιβλίο υποθηκών γίνει μετά την παρέλευση της ανωτέρω προθεσμίας, συνιστάται μεν η υποθήκη στο επίμαχο ακίνητο, αλλά αυτή ανατρέχει στην ημέρα της εγγραφής της και όχι στην ημέρα εγγραφής της προσημείωσης[38].

Ακολούθως, σε περίπτωση αναγκαστικής εκτέλεσης επί του βεβαρημένου ακινήτου, εάν αυτή λάβει χώρα μετά την τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, η τράπεζα ως ενυπόθηκος δανειστής αποκτά το δικαίωμα προνομιακής ικανοποίησης της ασφαλιζόμενης με την υποθήκη απαίτησης από το ενυπόθηκο ακίνητο, δηλαδή από το εκπλειστηρίασμα που θα επιτευχθεί από την αναγκαστική πώληση του ενυπόθηκου ακινήτου. Πέραν αυτού, ο ενυπόθηκος πια δανειστής έχει τη δυνατότητα να επισπεύσει αναγκαστική εκτέλεση σε βάρος του βεβαρημένου ακινήτου (βλ. άρθρα 1292 και 1294 του ΑΚ), ενώ άξιο αναφοράς είναι το γεγονός ότι ούτε σ’ αυτήν την περίπτωση της μετατροπής της προσημείωσης σε υποθήκη μπορεί να εφαρμοστεί το 17.7/13.8.1923[39].

Αντιθέτως, εάν η αναγκαστική εκτέλεση στο βεβαρημένο ακίνητο ξεκίνησε και ο προσημειούχος δανειστής, εν προκειμένω η τράπεζα, δεν πρόλαβε, πριν την καταβολή του πλειστηριάσματος, να τρέψει την προσημείωση σε υποθήκη, τότε η απαίτησή της κατατάσσεται «τυχαία», υπό την αίρεση της τελεσίδικης επιδίκασης ή αναγνώρισης της ασφαλιζόμενης απαίτησης, και το ακίνητο θα μεταβεί ελεύθερο στον αγοραστή (άρθρα 1007 παρ. 1 εδ. γ’ του ΚΠολΔ και 1279 του ΑΚ)[40], σε αντίθεση με την απαίτηση του ενυπόθηκου δανειστή που κατατάσσεται οριστικώς. Η «τυχαία» κατάταξη του προσημειούχου δανειστή σημαίνει ότι κατατάσσεται προσωρινώς μέχρι να κριθεί τελεσίδικα η ουσιαστική βασιμότητα της ασφαλιζόμενης απαίτησής του και, πάντως, προνομιακά, υπό την έννοια ότι η κατάταξή του, μετά την πλήρωση της αίρεσης, θα λάβει εν τέλει την τάξη και τη σειρά που θα ελάμβανε, εάν αντί της προσημείωσης είχε εγγραφεί υπέρ αυτού από την αρχή υποθήκη[41]. Εν γένει, η έναρξη της αναγκαστικής εκτέλεσης δεν εμποδίζει την επιδίωξη της τελεσίδικης επιδίκασης της ασφαλιζόμενης απαίτησης και την τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη[42], εάν, όμως, διενεργηθεί αναγκαστικός πλειστηριασμός του ακινήτου, με την καταβολή του πλειστηριάσματος, πριν από την τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, η τελευταία (τροπή) καθίσταται αδύνατη, διότι επέρχεται απόσβεση της προσημείωσης[43]. Η «ματαίωση», όμως, αυτή δεν έχει επίδραση στην προνομιακή ικανοποίηση της απαίτησης του προσημειούχου δανειστή από το πλειστηρίασμα [44] . Το άρθρο 978 παρ. 1 εδ. β’ του ΚΠολΔ, όπως ισχύει μετά την αντικατάστασή του με τον ν. 4335/2015, αποσκοπώντας στην επιτάχυνση της ικανοποίησης των προσημειούχων δανειστών, προέβλεψε την άμεση ικανοποίηση των δανειστών που έχουν καταταγεί τυχαία, με την προσκόμιση ισόποσης εγγυητικής επιστολής σε πρώτη ζήτηση τράπεζας νομίμως εγκατεστημένης στην Ελλάδα. Όρισε, περαιτέρω, ότι, σε περίπτωση που δεν έχει πληρωθεί ο όρος υπό τον οποίο τελεί η τυχαία κατάταξη, δεν καταστεί δηλαδή η απαίτηση που ικανοποιήθηκε βέβαιη, ο δανειστής υποχρεώνεται να επιστρέψει εντόκως το ποσό που εισέπραξε (άρθρο 978 παρ. 1 εδ. γ’ του ΚΠολΔ)[45].

Επιπλέον των ανωτέρω, τη νομολογία και τη θεωρία ταλάνισε το ζήτημα της δυνατότητας του προσημειούχου δανειστή να επισπεύσει αναγκαστική εκτέλεση κατά του οφειλέτη ή του τρίτου κυρίου ή νομέα του βαρυνόμενου ακινήτου και πριν από την τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη. Παρά την προγενέστερη αρνητική στάση της νομολογίας αλλά και της θεωρίας, η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου[46] αναγνώρισε στον προσημειούχο δανειστή το δικαίωμα να ασκεί την εμπράγματη υποθηκική αγωγή και να επισπεύδει πρόωρη αναγκαστική εκτέλεση τόσο κατά του καθ’ ου η εκτέλεση οφειλέτη, όσο και κατά του τρίτου κυρίου ή νομέα, εφόσον διαθέτει εκτελεστό τίτλο για την ασφαλιζόμενη με την προσημείωση απαίτησή του, ακόμη δηλαδή και αν δεν έχει συντελεσθεί η τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, οπότε η κατάταξη της απαίτησης θα είναι τυχαία[47]. Η ως άνω θέση στηρίζεται, κατά την εν λόγω απόφαση, στα άρθρα 993 παρ. 1 εδ. β’ του ΚΠολΔ, σε συνδυασμό με το άρθρο 41 του ΕισΝΚΠολΔ, που προβλέπει την εξομοίωση της προσημείωσης με την υποθήκη[48]. Ειδικότερα, σύμφωνα με τη νομολογία, εφόσον ο ενυπόθηκος δανειστής έχει το δικαίωμα άσκησης εμπράγματης αγωγής, στην οποία υπόκειται και ο τρίτος κύριος που παραχώρησε την υποθήκη, καθώς και κάθε τρίτος που απέκτησε κυριότητα μετά την εγγραφή της υποθήκης ή που νέμεται με νόμιμο τίτλο το ενυπόθηκο ακίνητο και εφόσον η προσημείωση υποθήκης αποτελεί εμπράγματο δικαίωμα υποθήκης υπό αναβλητική  αίρεση, που  πληρούται με την τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης με αναδρομικά αποτελέσματα από την ημέρα της εγγραφής της προσημείωσης, η δε πλήρωση της αίρεσης δεν εμποδίζεται από το ότι το ακίνητο, στο οποίο έχει εγγραφεί προσημείωση, περιήλθε στην κυριότητα άλλου, η ως άνω εμπράγματη υποθηκική αγωγή, δηλαδή η αξίωση για αναγκαστική εκτέλεση σε βάρος του ενυπόθηκου ακινήτου, μπορεί να ασκηθεί όχι μόνο από τον ενυπόθηκο δανειστή αλλά και από τον προσημειούχο, ο οποίος έχει τίτλο εκτελεστό για την αξίωση υπέρ της οποίας εγγράφηκε προσημείωση υποθήκης. Ως εκ τούτου, από τα ανωτέρω παρέπεται ότι η θέση του προσημειούχου δανειστή, πριν από την τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη, διαφέρει ανάλογα με το εάν αυτός έχει αποκτήσει τίτλο εκτελεστό κατά του οφειλέτη της ασφαλιζόμενης με την προσημείωση απαίτησης ή όχι, καθώς στην πρώτη περίπτωση γίνεται πλέον δεκτό ότι ο δανειστής μπορεί να επισπεύσει αναγκαστική εκτέλεση επί του βαρυνόμενου ακινήτου, με τη διαφορά ότι στον πίνακα θα καταταγεί τυχαία και τούτο ανεξαρτήτως εάν το προσημειωμένο ακίνητο ανήκει κατά κυριότητα στον προσωπικό οφειλέτη ή σε τρίτον, ο οποίος είτε συγκατατέθηκε στην εγγραφή της προσημείωσης είτε απέκτησε το ακίνητο μετά την εγγραφή της προσημείωσης[49].

Τέλος, ζήτημα ανακύπτει ως προς την τύχη της προσημείωσης υποθήκης σε περίπτωση που ο οφειλέτης κηρυχθεί σε πτώχευση. Στην περίπτωση αυτή, η διάταξη του άρθρου 2 του ν.δ./τος 4001/1959 αναφέρει ότι δεν θίγεται το κύρος, μεταξύ άλλων, και της προσημείωσης υποθήκης από την κήρυξη της πτώχευσης του οφειλέτη, αρκεί η πτώχευση να έπεται της ημέρας εγγραφής της προσημείωσης[50]. Εξάλλου, η σύσταση της προσημείωσης υποθήκης υπέρ της τράπεζας δεν υπόκειται σε πτωχευτική ανάκληση, αν μετά τη σύστασή της επακολουθήσει κήρυξη της πτώχευσης του προσώπου που την παραχώρησε[51].

IV.   Επίλογος

Από όλα τα ανωτέρω, αναδεικνύονται οι βασικές πτυχές του θεσμού της προσημείωσης υποθήκης, ο οποίος έχει διφυή χαρακτήρα, αποτελώντας υποθήκη υπό αίρεση και ασφαλιστικό μέτρο, με αποτέλεσμα να κινείται στο μεταίχμιο των ασφαλιστικών μέτρων, της αναγκαστικής εκτέλεσης και του ουσιαστικού δικαίου[52]. Τα πλεονεκτήματα εγγραφής της για το πιστωτικό ίδρυμα έγκεινται αφ’ ενός στο χαμηλότερο κόστος που έχει σε σχέση με την πολύ πιο δαπανηρή διαδικασία εγγραφής υποθήκης, αφ’ ετέρου στη δυνατότητά της να τραπεί σε υποθήκη, που ανατρέχει μάλιστα αναδρομικά στον αρχικό χρόνο εγγραφής της προσημείωσης.

Παρ’ ότι αποτελεί υποθήκη υπό αίρεση, η προσημείωση υποθήκης παρέχει σημαντικά πλεονεκτήματα, όπως αυτό της τυχαίας, πλην προνομιακής κατάταξης σε περίπτωση πλειστηριασμού, τα οποία σε συνδυασμό και με τη δυνατότητα άσκησης εμπράγματης υποθηκικής αγωγής και από τον προσημειούχο δανειστή (πιστωτικό ίδρυμα), όπως νομολογιακά αναγνωρίστηκε, την αναγάγουν σε σημαντικό εργαλείο εμπράγματης εξασφάλισης, ικανό να εξυπηρετήσει τα συμφέροντα των δύο πλευρών, πιστοδότη και πιστολήπτη.

V.   Βιβλιογραφία

• Απαλαγάκη Χ., Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, Ερμηνεία κατ’ άρθρο, Άρθρα 591-1054, 5^η έκδοση, εκδόσεις Νομική Βιβλιοθήκη, 2017.
• Απαλαγάκη Χ., Προσημείωση υποθήκης, εκδόσεις Σάκκουλα,
• Βαθρακοκοίλης Β., Ερμηνεία νομολογία αστικού κώδικα (κατ’ άρθρο), εκδόσεις Σάκκουλα,
• Γέσιου-Φαλτσή Π., Εγχειρίδιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως, Γ’ έκδοση, εκδόσεις Σάκκουλα,
• Γεωργιάδης Α., Εγχειρίδιο Εμπραγμάτου Δικαίου, εκδόσεις Σάκκουλα,
• Γεωργιάδης Α., Η εξασφάλιση των πιστώσεων, δεύτερη έκδοση, εκδόσεις Π.Ν. Σάκκουλας,
• Δωρής Φ., Εμπράγματη Ασφάλεια: παραδόσεις, εκδόσεις Σάκκουλας,
• Μάζης Π., Εμπράγματη Εξασφάλιση Τραπεζών και Ανωνύμων Εταιριών, Αθήνα
• Νίκας Ν., Εγχειρίδιο Δικαίου Αναγκαστικής Εκτελέσεως, εκδόσεις Σάκκουλα,
• Παπαστερίου Δ., Εμπράγματο δίκαιο, Επίτομο, εκδόσεις Σάκκουλα, 2011.
• Σπυριδάκης Ι., Η προσημείωση υποθήκης, εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα,
• Ψυχομάνης Σ., Εγχειρίδιο Τραπεζικού Δικαίου, εκδόσεις Σάκκουλα, β’ έκδοση,
• Ψυχομάνης Σ., Τραπεζικό Δίκαιο, Δίκαιο Τραπεζικών Συμβάσεων, Τεύχος Ι Γενικό μέρος, Στ’ έκδοση, εκδόσεις Σάκκουλα, 2008.

***

[1] Δ. Παπαστερίου, Εμπράγματο δίκαιο, Επίτομο, εκδόσεις Σάκκουλα, 2011, σελ. 622.

[2] Για τη λειτουργία της ασφάλειας και ειδικότερα της εμπράγματης ασφάλειας στην έννομη τάξη βλ. Ι. Σπυριδάκη, Η προσημείωση υποθήκης, εκδόσεις Αντ. Ν. Σάκκουλα, 2003, σελ. 1-3, κατά τον οποίο τα δικαιώματα εμπράγματης ασφάλειας στο σύστημα δικαίου επιτελούν «εξασφαλιστική» (για τον δανειστή), αλλά και «αναπτυξιακή λειτουργία» (για τον δανειζόμενο οφειλέτη).

[3] Δ. Παπαστερίου, ό.π., σελ. 621.

[4] Δ. Παπαστερίου, ό.π., σελ. 621. Εξάλλου, όπως θα αναφερθεί κατωτέρω, η πιστώτρια τράπεζα ικανοποιείται προνομιακά σε περίπτωση εκποίησης του κατασχεμένου ενυπόθηκου ακινήτου και επίσης, σε περίπτωση μεταβίβασης του βεβαρημένου ακινήτου, η εμπράγματη εξασφάλιση «ακολουθεί» το ακίνητο και δεν αποσβήνεται. Από την άλλη, οι προσωπικές ασφάλειες μειονεκτούν, καθώς εξαρτώνται από τη φερεγγυότητα ή μη του εκάστοτε εγγυητή.

[5] Δ. Παπαστερίου, ό.π., σελ. 721.

[6] Όπως ορίζεται στο άρθρο 1260 του ΑΚ «Για την απόκτηση υποθήκης απαιτείται τίτλος που χορηγεί δικαίωμα υποθήκης …» και στο άρθρο 1261 του ΑΚ «Τίτλοι που χορηγούν δικαίωμα για την απόκτηση υποθήκης είναι ο νόμος, η δικαστική απόφαση και η ιδιωτική βούληση.».

[7] Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί το Δημόσιο, το οποίο έχει από τον νόμο τίτλο για την απόκτηση υποθήκης στα ακίνητα των οφειλετών του, για απαιτήσεις από καθυστερούμενους φόρους, βλ για λοιπές περιπτώσεις Δ. Παπαστερίου, ό.π., σελ. 684.

[8] Τίτλο δικαστικό αποτελεί και η διαταγή πληρωμής, εφόσον είναι τελεσίδικη.

[9] Ι. Σπυριδάκη, ό.π., σελ. 4.

[10] Ι. Σπυριδάκη, ό.π., σελ. 4.

[11] Β. Βαθρακοκοίλης, Ερμηνεία νομολογία αστικού κώδικα (κατ’ άρθρο), εκδόσεις Σάκκουλα, 2001, υπ’ άρθρο 1274, σελ. 603.

[12] Α. Γεωργιάδης, Εγχειρίδιο Εμπραγμάτου Δικαίου, εκδόσεις Σάκκουλα, 2012, σελ. 755.

[13] Χ. Απαλαγάκη, Προσημείωση υποθήκης, εκδόσεις Σάκκουλα, 2005, σελ. 11, βλ. Ι. Σπυριδάκη, ό.π., σελ. 6 και Β. Βαθρακοκοίλη, ό.π., σελ. 603.

[14] Ι. Σπυριδάκης, ό.π., σελ. 19 και Α. Γεωργιάδης, ό.π., σελ. 756.

[15] Σύμφωνα με το άρθρο 806 του ΑΚ, ως σύμβαση δανείου ορίζεται η σύμβαση δυνάμει της οποίας το ένα συμβαλλόμενη μέρος μεταβιβάζει την κυριότητα επί χρημάτων ή άλλων αντικαταστατών πραγμάτων με αντάλλαγμα τόκους, και το άλλο μέρος αναλαμβάνει την υποχρέωση να αποδώσει διαφορετικά πράγματα της ίδιας ποσότητας και ποιότητας, πλέον των τόκων.

[16] Σύμβαση ανοίγματος πιστώσεως είναι η σύβαση, η οποία έχει ως αντικείμενο την ανάληψη από την τράπεζα της υποχρέωσης να θέσει στη διάθεση του πελάτη της άμεσες ή έμμεσες πιστώσεις υπό όρους και μέχρις ενός ορισμένου ύψους, των οποίων αυτός μπορεί να κάνει χρήση οποτεδήποτε, κατά την ορισμένη ή αόριστη διάρκεια ισχύος της σύμβασης, βλ. Σ. Ψυχομάνης, Εγχειρίδιο Τραπεζικού Δικαίου, εκδόσεις Σάκκουλα, β’ έκδοση, 2016, σελ. 156 επόμ.

[17] Ι. Σπυριδάκης, ό.π., σελ. 23.

[18]Α. Γεωργιάδης, ό.π., σελ. 732. Το άρθρο 1289 του ΑΚ προβλέπει ότι: «Αν το κεφάλαιο της απαίτησης που ασφαλίζεται με υποθήκη γράφηκε ως τοκοφόρο, η υποθήκη … ασφαλίζει … και τους καθυστερούμενους τόκους ενός έτους πριν από την κατάσχεση, από οποιονδήποτε και αν ενεργήθηκε αυτή, καθώς και τους τόκους μετά την κατάσχεση ως την πληρωμή του χρέους, ή ωσότου γίνει αμετάκλητος ο πίνακας της κατάταξης.».

[19] Α. Γεωργιάδης, ό.π., σελ. 732-733.

[20] ΑΠ 400/2023, 52/2003 κ.ά..

[21] Βλ. και Ν. Νίκας, Εγχειρίδιο Δικαίου Αναγκαστικής Εκτελέσεως, εκδόσεις Σάκκουλα, 2012, σελ. 745.

[22] Φ. Δωρής, Εμπράγματη Ασφάλεια: παραδόσεις, εκδόσεις Σάκκουλας, 1986, σελ. 49.

[23] Διάφορο είναι το θέμα ότι μετά την εγγραφή της προσημείωσης υποθήκης, το ακίνητο μπορεί να μεταβιβαστεί σε τρίτον, καθώς το βάρος ακολουθεί το ακίνητο.

[24] Βλ. άρθρο 1265 του ΑΚ και ΑΠ 1709/1981.

[25]Α. Γεωργιάδης, ό.π., σελ. 756. Μάλιστα, μέχρι να εκδοθεί η δικαστική απόφαση για την εγγραφή της προσημείωσης υποθήκης, ο δανειστής μπορεί να προστατευτεί από τον κίνδυνο εκποίησης του επίμαχου ακινήτου ή παραχώρησης υποθήκης σ’ αυτό, ζητώντας την άμεση έκδοση προσωρινής διαταγής, μέχρι την έκδοση απόφασης επί της αίτησης. Με τη χορήγηση προσωρινής διαταγής απαγορεύεται έως το προαναφερθέν χρονικό σημείο οποιαδήποτε νομική μεταβολή στο ακίνητο.

[26] Α. Γεωργιάδης, ό.π., σελ. 757.

[27] Σ. Ψυχομάνης, ό.π., σελ. 135.

[28] Βλ. Δ. Παπαστερίου, ό.π., σελ. 759, ο οποίος αναφέρει ότι η εγγραφή προσημείωσης σε ακίνητο τρίτου με τη συναίνεσή του, που μπορεί να δοθεί με την αυθόρμητη εμφάνισή του στο Δικαστήριο, γίνεται πλέον δεκτή, παρ’ ότι είχαν διατυπωθεί επιφυλάξεις ως προς το εάν συμβιβάζεται με τη φύση της εγγραφής προσημείωσης υποθήκης ως ασφαλιστικού μέτρου.

[29] Χ. Απαλαγάκη, Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, Ερμηνεία κατ’ άρθρο, Άρθρα 591-1054, 5^η έκδοση, εκδόσεις Νομική Βιβλιοθήκη, 2017, υπ’ άρθρο 706 ΚΠολΔ, σελ. 2036.

[30] Β. Βαθρακοκοίλης, ό.π., σελ. 606, βλ. και Χ. Απαλαγάκη, ό.π., σελ. 127 επόμ., η οποία αναφέρεται στην ιδιαίτερη λειτουργία της «συναινετικής» προσημείωσης, επισημαίνοντας ότι ανταποκρίνεται στις αδήριτες πρακτικές ανάγκες των τρεχουσών οικονομικών συναλλαγών, κυρίως μεταξύ πιστωτικών ιδρυμάτων και οφειλετών τους, ώστε να καταστεί δυνατή η δανειοδότηση των τελευταίων.

[31] Β. Βαθρακοκοίλης, ό.π., σελ. 606.

[32] Χ. Απαλαγάκη, Προσημείωση υποθήκης, ό.π., σελ. 133, η οποία αναφέρει ότι ο θεσμός της συναινετικής εγγραφής προσημείωσης εισάγει, σε συνδυασμό με τους θεσμούς της δικαστικής ομολογίας και της αποδοχής, έναν σημαντικό δικονομικό μηχανισμό για την ταχεία εκκαθάριση απαιτήσεων.

[33] Με την εξαίρεση του 1301 ΑΚ, κατά το οποίο εάν εγγραφούν την ίδια ημέρα, ικανοποιούνται συμμέτρως.

[34] Δ. Παπαστερίου, ό.π., σελ. 729-730.

[35] Α. Γεωργιάδης, ό.π., σελ. 451-452 και Δ. Παπαστερίου, ό.π., σελ. 726-727.

[36] Δ. Παπαστερίου, ό.π., σελ. 728.

[37] Στην περίπτωση αυτήν δεν απαιτείται δικαστική απόφαση για την εξάλειψη της προσημείωσης, αλλά εξαλείφεται με ενέργεια του υποθηκοφύλακα που διαπιστώνει το γεγονός της παρόδου της προθεσμίας, βλ. Χ. Απαλαγάκη, Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, ό.π., υπ’ άρθρο 706 ΚΠολΔ, σελ. 2037.

[38] Α. Γεωργιάδης, ό.π., σελ. 451.

[39] Π. Μάζης, Εμπράγματη Εξασφάλιση Τραπεζών και Ανωνύμων Εταιριών, Αθήνα 1983, σελ. 22, ο οποίος αναφέρει ότι το ως άνω ν.δ. δεν εφαρμόζεται σε ακίνητο στο οποίο γράφτηκε προσημείωση που στη συνέχεια μετατράπηκε σε υποθήκη, διότι οι διατάξεις των άρθρων 48 επόμ. του ν.δ./τος εφαρμόζονται μόνο για ακίνητα στα οποία συστήθηκε υποθήκη. Βλ και Σ. Ψυχομάνη, Τραπεζικό Δίκαιο, Δίκαιο Τραπεζικών Συμβάσεων, Τεύχος Ι Γενικό μέρος, Στ’ έκδοση, εκδόσεις Σάκκουλα, 2008, σελ. 165-166, ο οποίος αναφέρει περαιτέρω ότι συχνά οι τράπεζες για να διευκολυνθούν στην αναγκαστική εκτέλεση κατά τις διατάξεις του ν.δ./τος, προβαίνουν σε κατάρτιση συμβολαιογραφικού εγγράφου ενυπόθηκης πίστωσης και σε εγγραφή υποθήκης για ορισμένο μικρό χρηματικό ποσό και παράλληλα, στην εγγραφή προσημείωσης για όλο το ποσό της ασφαλιζόμενης απαίτησης. Έτσι, και με δεδομένο ότι η εξόφληση του μικρού ποσού δεν οδηγεί στην απόσβεση της υποθήκης, εάν δεν εξοφληθεί πλήρως η ασφαλιζόμενη απαίτηση, οι τράπεζες δεν διακινδυνεύουν ούτε να απωλέσουν τα προνόμια του ν.δ./τος, ούτε και την προνομιακή τους ικανοποίηση.

[40] Χ. Απαλαγάκη, Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, ό.π., υπ’ άρθρο 1007 ΚΠολΔ, σελ. 2960.

[41] ΑΠ 42/2022, 50/2021, 1543/2007.

[42] Ι. Σπυριδάκης, ό.π., σελ. 118.

[43] Χ. Απαλαγάκη, Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, ό.π., υπ’ άρθρο 1007 ΚΠολΔ, σελ. 2960.

[44] Ι. Σπυριδάκης, ό.π., σελ. 122.

[45] Π. Γέσιου-Φαλτσή, Εγχειρίδιο Αναγκαστικής Εκτελέσεως, Γ’ έκδοση, εκδόσεις Σάκκουλα, 2022, σελ. 670.

[46] ΑΠ Ολ 14/2006.

[47] Π. Γέσιου-Φαλτσή, ό.π., σελ. 486-487, η οποία επισημαίνει και τις αντίθετες θεωρητικές θέσεις στην ανωτέρω στάση της νομολογίας, σύμφωνα με τις οποίες εφόσον η προσημείωση αποτελεί υποθήκη υπό αίρεση, τελεί υπό αίρεση όχι μόνο το δικαίωμα της προνομιακής ικανοποίησης του προσημειούχου δανειστή από το προϊόν της εκποίησης του προσημειωμένου ακινήτου, όταν ο προσημειούχος δανειστής αναγγέλλεται στον πλειστηριασμό, αλλά και το δικαίωμά του να ασκήσει την εμπράγματη υποθηκική αγωγή.

[48] Χ. Απαλαγάκη, Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας, ό.π., υπ’ άρθρο 993 ΚΠολΔ, σελ. 2903.

[49] Α. Γεωργιάδης, Η εξασφάλιση των πιστώσεων, δεύτερη έκδοση, εκδόσεις Π.Ν. Σάκκουλας, 2007, σελ. 450.

[50] Σ. Ψυχομάνης, Τραπεζικό Δίκαιο, Δίκαιο Τραπεζικών Συμβάσεων, ό.π, σελ. 146.

[51] Σ. Ψυχομάνης, Τραπεζικό Δίκαιο, Δίκαιο Τραπεζικών Συμβάσεων, ό.π, σελ. 146-147 και άρθρα 45 περ. β’ του ν. 3588/2007 και ήδη 120 περ. β’ του ν. 4738/2020, το οποίο προβλέπει ότι «Δεν αποτελούν καταδολιευτικές πράξεις και δεν ανακαλούνται: α) …β) Πράξεις του οφειλέτη που ρητά ο νόμος εξαιρεί από την εφαρμογή των ρυθμίσεων περί ανάκλησης, ακυρότητας ή ακυρωσίας πράξεων που έγιναν την τελευταία διετία πριν από την κήρυξη της πτώχευσης».

[52] Χ. Απαλαγάκη, Προσημείωση υποθήκης, ό.π., σελ. 87.